La falta de suelo finalista en Madrid incrementa los precios de la vivienda
Los expertos hablan de cierta normalización en el sector inmobiliario y de una ligera recuperación, pero se prevé que el año acabe con una subida del precio de la vivienda de entre el 3,5 y 5%. Una de las razones por las que la ACPE (Asociación de Promotores Constructores de España) comparte esta previsión es que existe una gran carencia de suelo finalista para la construcción de nuevas viviendas. La falta de suelo edificable en ciudades dinámicas como Madrid, Barcelona, Málaga, Alicante, Valencia o Baleares está produciendo escasez de la oferta de vivienda para atender la demanda y en consecuencia el correspondiente encarecimiento de los precios. El resultado es que no hay suficientes casas nuevas y las que hay, tienen unos precios tan elevados que pocas personas son capaces de asumirlos, según concluye un estudio realizado por la Sociedad de Tasación. Los precios altos siguen y seguirán generando enormes dificultades de acceso a la vivienda, sobre todo en el caso de los más jóvenes, para quienes comprar una casa, hoy por hoy, es prácticamente imposible.
Suelo más caro, vivienda más cara
La falta de suelo encarece su precio y el incremento también se traslada directamente al precio de la vivienda. Es decir, el impacto de la escasez de suelo recae sobre el comprador final. En Madrid, la carencia de suelo en ubicaciones céntricas está propiciando una revalorización de los distritos periféricos, con su subida de precios correspondiente para el consumidor. Así, en algunos ámbitos del sureste la vivienda cuesta el doble de lo que valía hace cinco años. El precio medio del metro cuadrado en la capital alcanza ya más de 2.000 €, lo que hace un lustro era impensable, considerando que hablamos de una media, por lo que hay zonas en las que el metro cuadrado cuesta más.
Con la falta de suelo, la oferta no puede atender a la demanda
En España, la normativa urbanística es lenta, burocrática, establece plazos muy extensos y es muy rígida a la hora de cambiar el uso de los suelos para poder adaptarlos a la demanda de los ciudadanos. Un número razonable de casas que reclaman los promotores para asegurar una buena oferta y atender a la demanda en Madrid es una producción de entre 120.000 y 150.000 viviendas al año. En 2018 se construyeron 100.733 viviendas, frente a las 868.000 que se habían levantado en 2016. En lo que va de año, los visados de obra nueva (un trámite de obligado cumplimiento en el territorio nacional para poder conseguir la licencia de obra) no llegan aún a los 70.000.
La mayor superficie de suelo disponible en Madrid se localiza en los desarrollos del sureste de la capital, pero si hoy hay escasez es porque durante los años de la crisis y las posteriores decisiones políticas del mandato anterior del Ayuntamiento de Madrid, se bloqueó y paralizó la construcción de nuevos desarrollos, produciendo una disminución significativa de los suelos finalistas, y, con ello, el aumento de los precios de la vivienda. Y hay que tener en cuenta que esta la falta de suelo finalista y por tanto la menor oferta de vivienda nueva, se añade el hecho de que el stock de las casas que ya había también se va agotando.
Por eso, se hace imprescindible reactivar el desarrollo de las bolsas de suelo urbanizable como son los ámbitos de Madrid Sureste, (Los Cerros, Los Ahijones, Los Berrocales y Valdecarros) donde se contempla la construcción de 100.000 viviendas, que proporcionarían la posibilidad de ofrecer más vivienda (100.000 de las cuales el 50% contarían con algún tipo de protección), contribuyendo así a aumentar la oferta y contener los precios.
La buena noticia es que los nuevos responsables tanto de la Comunidad como del Ayuntamiento son conscientes de que desbloquear los desarrollos paralizados y poner en marcha las obras de urbanización del suelo que dispone de planeamiento aprobado para la construcción de viviendas es la solución más eficiente para a facilitar el acceso a la vivienda a todos los madrileños, especialmente los más jóvenes y las familias con menos recursos.