Vivienda y precio: El fenómeno de la mancha de aceite
Los datos del Ministerio de Fomento del tercer trimestre del 2018 advierten que el precio de la vivienda en España lleva 14 meses consecutivos al alza. Llama especialmente la atención la subida en la Comunidad de Madrid, un 8,3%. Esta situación convierte a la capital de España en la Comunidad con el precio medio de la vivienda más alto de todas.
Resulta significativo el incremento de precios en zonas como Alcorcón (22,40%), Móstoles (20,38%), Valdemoro (18,19%), Fuenlabrada (17,52%) o Torrejón de Ardoz (17,24%). Un aumento que no cesa como consecuencia de diferentes factores que desembocan en un fenómeno evidente: la mancha de aceite.
¿Cuáles pueden ser las causas de un incremento tan espectacular de los precios?
Es cierto que existen problemas de suministro de materiales por la desaparición de muchos fabricantes, por la falta de stock o por disminución de líneas de producción por los ajustes de 10 años de crisis. Además, la falta de mano de obra y oficios especializados que vienen advirtiendo las empresas promotoras y constructoras.
Sin embargo, estas dificultades difícilmente pueden justificar un incremento del 24% en el precio medio de la vivienda, de nueva creación o de segunda mano.
En Madrid capital y con los bajos precios que dejaron los 10 años de crisis, se iniciaron inversiones puntuales por demandantes extranjeros en las mejores ubicaciones del centro de la ciudad y, sorprendió la rapidez en el incremento de precios que se justificaba en la escasa oferta de viviendas de lujo en la Almendra Central.
Durante meses y casi dos años, con ventas muy puntuales y no significativas estadísticamente, se fue creando un ambiente de incremento de precios. Posteriormente, el fenómeno continuó extendiéndose hasta la M-30 aunque con precios muy inferiores a los de Chamberí, Justicia o Salamanca, pero se iniciaba la extensión de la mancha de aceite.
Con unas cifras muy inferiores, se fue extendiendo esta mancha de aceite a los barrios más periféricos de la capital. Los estudios realizados por Madrid Sureste contrastaron que los suelos del PAU de Vallecas que se habían adquirido a 430€ se encuentran a 920€.
Simultáneamente, el inicio del desarrollo urbanístico del Cañaveral, con ventas de suelo a 275€/m2, han ascendido en estos momentos a 725€/m2 y las viviendas de 80/90m2 de 2 dormitorios con 2 baños han pasado de los 120.000€/vivienda a 180.000€. Esta situación, refleja algo que veníamos anunciando: la salida de demandantes de vivienda a la periferia de Madrid capital.
No cabe ninguna duda, las ciudades periféricas del área metropolitana de Madrid tienen su propio crecimiento vegetativo y su propia demanda de vivienda nueva y usada.
Pero, ¿alguien negaría que los ciudadanos de Madrid Capital no están presionando al alza sobre los precios de la vivienda en las ciudades limítrofes?
¿Qué sentido tiene expulsar de Madrid los nuevos hogares de la población joven y después poner semáforos en los accesos a Madrid para dificultar su acceso laboral?
¿Puede la autoridad territorial aplicar planes o medidas que compensen y corrijan los efectos perversos de políticas erróneas de un Municipio?
Nunca la teoría de la mancha de aceite en el precio de la vivienda ha sido tan contundente como hoy.