Hablan los expertos…¿Qué pasará en el sector inmobiliario en 2019?
El año 2018 ha sido considerado como el mejor año para el mercado de la vivienda desde que estalló la crisis. ¿Cómo se presentan las previsiones para 2019? Los expertos de diferentes áreas del sector, prevén que esta tendencia expansiva seguirá creciendo este año con un aumento moderado de los precios. Lo primero es que habrá que diferenciar entre la compraventa de obra nueva y la de segunda mano, y que “las operaciones de las primeras tendrán mayor peso, con más de 110.000 visados previstos”, como señala Ignacio Ortiz de Andrés, director de investigación de mercados de Activum. De la misma opinión es Daniel Cuervo, director gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliario de Madrid (Asprima) y Secretario General en APCEspaña, quien prevé que el número de transacciones superará este año las 550.000, y que podremos decir que un 15% de la compraventa total corresponderá a obra nueva.
De izquierda a derecha, Daniel Cuervo, Gerente de ASPRIMA y Secretario General de ACPE, Ignacio Ortiz de Andrés, Director de investigación de mercados de Activum, y Susana de la Riva, Directora de marketing y comunicación de Tinsa.
¿Subirán los precios?
Este aumento en las transacciones es un indicador de la reactivación que se viene gestando en el sector, lo que provoca un efecto alcista en los precios de los enclaves más dinámicos, como asegura Susana de la Riva, directora de marketing y comunicación de Tinsa. Según los datos de la consultora inmobiliaria, el precio medio de la vivienda creció en 2018 en torno al 5%, “aunque la evolución es muy heterogénea según las zonas. Hay ubicaciones donde la recuperación en los precios de los inmuebles prácticamente no ha comenzado, mientras que en grandes capitales y enclaves del litoral peninsular e islas el incremento ha superado del 10% al 15% e incluso llegado al 20%, si hablamos de distritos concretos de las grandes ciudades”, indica De la Riva.
Susana de la Riva, directora de marketing y comunicación de Tinsa: «El precio medio de la vivienda creció en 2018 en torno al 5%, aunque la evolución es muy heterogénea según las zonas»
Esta subida en el precio se aplica tanto a la compra como al alquiler. Con respecto a este último, Ortiz hace referencia al caso de Barcelona, “donde la tendencia alcista parece invertirse y la presión que se produce en las grandes ciudades como resultado de las migraciones internas y el empleo está condicionando de manera negativa el alquiler”.
Las políticas urbanísticas deben responder a las necesidades
Por eso, los expertos hacen un llamamiento a las políticas urbanísticas, ya que se requiere establecer estrategias para permitir el acceso a la vivienda. En el caso del alquiler, Ortiz es categórico frente a las nuevas medidas anunciadas por el Gobierno de limitar los precios del alquiler: “ La política debe favorecer el aumento del número de viviendas destinadas al arrendamiento. Si el Gobierno trata de limitar el alquiler, confiscará de facto el rendimiento de un activo inmobiliario”.
Ignacio Ortiz de Andrés, director de investigación de mercados de Activum: «La política debe favorecer el aumento del número de viviendas destinadas al arrendamiento»
Lo cierto es que el urbanismo tiene que dar respuesta a la necesidad de vivienda de la población y ser flexible según las circunstancias. Los actores del sector están de acuerdo en que la gestión de las administraciones se antoja ineficiente para los requerimientos de la sociedad. La tardanza de las licencias (casi 12 meses para obra nueva) afecta a los precios, porque paraliza la oferta de vivienda. “La lentitud administrativa en la gestión de suelo y en la concesión de licencias en los enclaves con demanda más activa está impidiendo aliviar el problema de falta de oferta, cuya consecuencia es un encarecimiento de la vivienda para el comprador final”, advierte la directora de comunicación de Tinsa. “Es necesario que la Administración cuente con la estructura humana y tecnológica suficiente para no entorpecer el desarrollo del mercado y trabajar estrechamente con el sector privado”, comenta. Y añade que “las medidas que se han dado a conocer hasta el momento no parece que vayan a tener un efecto relevante en el mercado”, concluye.
Daniel Cuervo opina que los ayuntamientos y comunidades autónomas “deben ser mucho más ágiles en la tramitación de los expedientes. Hay que intentar conseguir la calificación de solar para empezar proyectos inmobiliarios, porque es en la oferta donde hay que incidir para que los precios se relajen”.
Daniel Cuervo, Gerente de ASPRIMA: «Los ayuntamientos y comunidades autónomas deben ser ágiles en la tramitación de los expedientes»
La vivienda protegida, con poco peso
Lamentablemente, los expertos lo ven claro. Auguran que las viviendas protegidas perderán importancia y con ello, menguarán las posibilidades de los más jóvenes de acceder a un piso. Cuervo explica que desde la asociación de promotores se cree en “una colaboración entre el sector público y el privado para ofertar viviendas asequibles, a precios que la gente se pueda permitir”. Por su parte, Susana de la Riva considera que la vivienda protegida está atravesando por un momento de impasse. “La reducción de la inversión durante la crisis ha frenado la construcción de vivienda protegida y en ciertos lugares todavía se está dando salida a los proyectos aprobados hace años. En la actualidad, se está redefiniendo el modelo de vivienda protegida, que tiende ahora a potenciar más el alquiler, cuando tradicionalmente en España se ha apostado en los últimos decenios por un modelo de vivienda protegida para compra. En definitiva, no parece que la vivienda protegida vaya a tener un protagonismo destacado a corto plazo”, asegura.
En Madrid, ¿se dará luz verde a los desarrollos?
Pero la realidad inmobiliaria y sus precios no solo afecta a los más jóvenes. Hay regiones en las que la población crece y la oferta se hace claramente insuficiente, tanto para comprar como para alquilar. Es lo que sucede en ciudades como Madrid, por ejemplo, en la que, según los últimos datos del INE, hay 40.000 nuevas personas censadas, muy por encima de otras grandes urbes. Es lógico pensar que para responder a este gran aumento demográfico es necesaria una mayor oferta de vivienda. “Hace falta un adecuado volumen de promoción de obra nueva en la periferia y de rehabilitación de viviendas en el centro de la ciudad”, apostilla de la Riva. Y para ello, es requisito que se cuente con la materia prima, que es el suelo. Por eso, “debe ser obligado el compromiso de la administración local a permitir el desarrollo del Plan General y dar luz verdes a los grandes ámbitos. Madrid debe desarrollarse en forma de mancha de aceite y no recurriendo en exceso a municipios limítrofes, lo cual no es ni sostenible ni conveniente”, declara Ortiz. “Estamos ante elecciones y el compromiso de generar vivienda a precios razonables, además de protegida, debería ser exigible a cualquier alcalde”, indica.
Los expertos coinciden en que 2019 ha de ser el turno de grandes proyectos como el de Madrid Sureste: “se hace urgente que se tramiten estos desarrollos en los que hay edificabilidad, ya que es el ámbito de Madrid donde hay mayor bolsa de suelo”, destaca Daniel Cuervo. “Aquí es donde se podría actuar para paliar el gran problema de quienes quieren vivir en la ciudad pero no pueden por el gran incremento de precio”, concluye.